新築から一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンション（築後25年～３０年）
収益マンションの案内や売却物件資料で一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンションを見かけます。
この時点で、僕は「？」クエスチョンマークです。
いってみると、築25年と聞いていたが、「なんじゃこれ」というくらい汚い。共用部の清掃の後が見られない。鉄部も錆だらけ。新築時は立派だったであろう吹き抜けのエントランスも蜘蛛の巣だらけ。植込みの土はやせてしまっており、ごみは散乱している。
オーナーさんに聞くと、新築以来一切のメンテはしていないとのこと。日常清掃も、年に数回共用廊下の溝に水を流すだけだそうだ。（ひどい）
新築時に定期的な修繕計画を立てていない
こういうケースでは、新築を計画したときに定期的な修繕計画を立てていないことが多い。
通常は、新築時の建築物の素材などの耐用年数を考慮して、例えば10年後に屋上防水をやり直すとか、15年後に外壁塗装をするとか、毎年1回高圧洗浄で排水の洗浄をするとかの計画をする。
オーナーさんに聞くと、管理会社から全くそんな話は無かったそうです。なので修繕費の積み立てもしていない。どれだけの費用がどのタイミングで必要かもわからない。そんなズサンな新築計画だったということですね。そんな計画に３～５億の借り入れをしたってことです。そして、お金を貸すほうもそんなズサンな計画に３～５億貸したってことです。
そして25年が経過した
そんな状態で25年が経過しました。建物は往時の輝きを失い、目の前には故障個所が山のようにある。そしてオーナーは管理会社を愚痴る。
全ての事に対応すると、とんでもない金額になる。コツコツと改善するしかない。
結局、新築時の物件のポテンシャルは、管理会社に食いつぶされたってことです。管理料という自動的にもらえるお金を貪られ、掃除もほとんどせず、古くなってきたら賃料を下げることでのみ対応する。それってオーナーの資産を食いつぶしているってことです。
計画性と提案、そして時にはオーナーへ苦言を呈するくらいでないと管理会社は務まりません。
賃料をなるべく下げないで維持する。それに対する最善の策をオーナーに提案する。
人のふり見て我がふり直す。当社もこんなことにならないように精一杯頑張ります。
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