売却するときの価格について!

家、マンション、土地等を売るとき「きっと、価格交渉がくるよな」というその感じは、残念ですが高確率で当たります。価格交渉はどこまで受けたらいいのか、断ってもいいのか、チャンスを逃してしまわないか・・購入申込をもらった喜びと同時に、こんな悩みを抱える売主さまがたくさんいます。悩める売主さんへのアドバイスを記事にまとめてました。

《価格交渉は100%有ると思って下さい》

ダメもとで交渉してくる人もいますし、悪いところを指摘することで安く買いたたこうとする人もいます。

価格交渉があると機嫌を悪くする売主さまもいますけど、逆の立場だったら・・・と考えれば、「そりゃあ、そうですね。」と思います。

もし、自分が購入する立場だったらどうですか?100万円未満の端数部分・・例えば、80万円でも値下がりしたらすごく嬉しくないですか?

(大体不動産の価格は末尾80万円が多い)そのお金で新規で家具家電を購入できると思ったら、一気に購入意欲が増してくるような気がしませんか?

不動産を購入するときは、価格交渉をしてみるのがあたり前という考え方が浸透しているような気がします。「とりあえず、言ううだけ伝えておこう・・やれるだけやってみて欲しい」と考える人が圧倒的多数だということを知っておいてください。

実際、「この物件はどの位下がるものですか?」というお問い合わせに対して、「価格交渉できるかどうかは、担当者に電話で聞いてわかるものではなく、こちらの熱意を伝えて初めて売主さまの本音がわかるものですよ。」という回答をすると、ほとんどの人がメールを返信すらしてきません。

「500万円下がりますよ!」なんてバカげた話を聞きたいのでしょう。困ったものです。あとで説明しますけど、お得に購入することにしか興味がない「セコイ人」は相手にせず「価格交渉は一切お断り!」という姿勢を貫くのも1つの戦法です!

1億円オーバーの物件であれば、5%程度なので、まぁ…それもアリかな?と思いますけど、5,000万円前後の物件でも500万円以上の交渉をいれてくる人もいます。

即お断りしても構いません。ただし、条件は聞いてみましょう。

残置物・保証・契約解除条件・手付金額・ローンの状況・引渡日などに関しては、こちらの条件を全て受け入れてくれるというなら一考の余地があるかもしれません。特に、チャレンジ価格で販売しているときは冷静に考えてみましょう。

《最初から価格交渉分を上乗せして販売スタートするのもOK》

最初から「相場+α」での成約を目指していますから、高くなりすぎないように注意をして、交渉分を吸収する程度の金額を上乗せして販売するのも1つの方法です。

査定金額に100万円~200万円弱の金額を上乗せするイメージです。高く売れたらラッキーですし、交渉が来たら、上乗せした金額の範囲で交渉を受けるわけですね。

《売却物件の希少性を考えよう!》

貴方の不動産が希少性の高い立地で有れば(たとえば急行快速停車駅で徒歩5分圏内の閑静住宅街の人気地とか。)強気な価格で交渉なしで売却出来ると思います。その反対に不人気ならある程度の価格交渉に応じる覚悟が必要です。

《まとめ》

価格交渉は必ず有るものだという前提で、価格設定して下さい。

価格交渉が来たときは、いくらまでなら受けるのかを考えておき、1度断ったり、何度かキャッチボールをしたり、交換条件を出すことで調整したり…といろんな選択肢があるので、自分の要望を不動産屋さんに遠慮なく伝えましょう。

価格に応じるかわりの交換条件を出すために、日程・保証・残置物・引渡条件などの希望を事前に確定させておかなければいけません。不動産屋さんと事前に相談しておくことをオススメしています。

貴方の不動産が希少性の高い立地かどうかキッチリ把握して下さい。

不動産取引が実際にどのように行われているか。この記事の内容を事前に知っておけば高値成約を目指す作戦を立てられますね。

良い条件で売れるように、頑張ってください!応援しています。

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お墓参りに🌸

相変わらず暑いですね💦

休日を利用して私の方のお墓参りに行きました。🌺

妻に次男夫婦と孫二人で車中賑やかに出かけ、ご先祖様に元気な姿を報告しました。又元気な姿を見せたいと思います。

 

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不動産高く売りたい!

こんにちは、相変わらず蒸し暑いですね。

さて、そろそろ不動産売却考えてる売主様に知ってるようで知らない業界の仕組みをお話します。

売却となりますと皆様どうされますか?

1、チラシなど多く入れてる業者に依頼

2、知人の紹介

3、ポータルサイト一括査定サイト

4、最寄り駅近くの不動産屋

上記のどれかに当てはまると思いますが共通したことがあります。

殆どの業者が取引事例法を重要視し査定してる点です。(過去のよく似た場所の同じ規模の物件の売却価格を参考)

弊社もほぼ同じ感じですね。そして依頼を受ければ広告活動し成約に向けて動くわけですが、売却出来なければ仲介手数料はもらえません。(もちろんかかった経費も請求できません。)

そこで売却依頼を受ける時、価格の幅を伝えるわけですが

(※売却価格1880万円の場合

具体的なトークとして早く売るなら1780万円で上限2280万円ですねと言う感じ:ま~1880万円スタートで100万円価格交渉入った1780万円で資金計画出来る形で考えてください。)

このトークは売却事例で1880万円~1780万円でしか売れないよと間接的に伝えてますね。そして依頼主はプロが言うんだから間違いないでしょうと依頼することに!

しかしちょっと待ってください!

A、売却依頼期間が3か月刻みであること、

B、買い手が無ければ仲介手数料が発生しない事(もちろんかかった経費は請求できません。)

☆買い手は少しでも安く買いたい事など考えた時に業者は依頼主の貴方より買い手の立場と仲介手数料を貰いたい、経費はなるべくかけたくない(期間が長くなればその分経費がかかる)ことしか頭に有りません

逆に言えば1880万円~1780万円で確実に3か月以内(もしかしたら売りに出して1か月以内、又は買い手希望者のストックがあるのかもしれません。)に売却できる価格である可能性が高いですね!

焦らず疑いどっしり構え、ゆっくり売ってくださいと伝えてください

業界30年経験のおッちゃんのつぶやきでした。

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不動産売買の気を付けたいこと。

不動産売買の気を付けたいこと。

毎日暑いですね!プールに入りたいです。

先日ある古屋付の土地の売買契約がありました。売主様にとっては想定外のことが多数おきました。大多数の人にとっては、人生の中でそうたくさん機会があるわけではない不動産売買。日ごろから気にしておいたことをお伝えしたいと思います。

隣地に誰が住んでいるのか知ってますか?

土地や戸建を所有されている皆さんは、隣地にどんな方が住んでいらっしゃるのかご存知でしょうか?昔から住んでいらっしゃる方などは知っていると思いますが、人間関係が希薄になっていると言われている現代、知らない方もいらっしゃると思います。

知らなくても日常生活には全く問題はありませんが、土地の売買では隣地の方が、多いに関係することご存知でしょうか?

想定外のこと

先日古屋付の土地を売られたお客様は、小さなころからその土地に住んでおり、ある程度は隣地の方もご存じで、特にトラブルもなく過ごしてたそうです。

今回売却にあたり、確定測量(面積を求めることと同時に敷地の境界を確定させること)を行ったのですが、隣地の方が境界確定の捺印を拒んだり、越境している方が居たりと、いくら顔見知りの方もいらっしゃるとはいえ、非常にデリケートに事を進めざるをえませんでした。

一つ一つ問題を解決していき、無事測量を終え、ご契約に至ったのですが、売主様もまさかこんなに売却に苦労するとは想定されておらず、驚いておりました。

土地の売買には境界明示が必要です

境界の確定を行うには、境界に係る隣地の方の協力が必要になります。遠方にお住いの方などはなかなか難しい部分もありますが、出来れば隣地の方々とお互い何かあった場合は協力しあえるような良好な関係を保つことは、とても大切なことです。

確定測量は売却時に法的に定められているものではありませんが、売却後のトラブルをなくす意味でも、確定測量を行った上で(境界明示を確定)買主様へ売却されることが近年慣習化されつつあります。

また判例でも、特約がない限り、不動産売買契約書に売主による境界明示の義務が記載されてなくても、何かトラブルが起きた際は、売主はその責任を免がれることはできないとされています。

中には『そんなものなくても今までなんにも問題なかったから~』という売主様もいますが、結局トラブルが起きたら自分に返ってくるんですよね。

長い間に隣地の所有者も変わっているかもしれませんし、現状(売却時)においてきちんと境界を明示することで、売主様買主様にとって安心できる不動産取引になるのではないでしょうか?買主様にとってもトラブルの可能性がある土地を購入する気にはなれないと思います。

創土(ソート)では、土地建物の売却の依頼を受ける際は、確定測量の大切さをお伝えし、売主様・買主様が気持ちいい取引をしていただけるよう努めております。

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新築のポテンシャルを食いつぶしていく管理会社「そしてそれに気づかないオーナー」

新築から一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンション(築後25年~30年)

収益マンションの案内や売却物件資料で一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンションを見かけます。

この時点で、僕は「?」クエスチョンマークです。

いってみると、築25年と聞いていたが、「なんじゃこれ」というくらい汚い。共用部の清掃の後が見られない。鉄部も錆だらけ。新築時は立派だったであろう吹き抜けのエントランスも蜘蛛の巣だらけ。植込みの土はやせてしまっており、ごみは散乱している。

オーナーさんに聞くと、新築以来一切のメンテはしていないとのこと。日常清掃も、年に数回共用廊下の溝に水を流すだけだそうだ。(ひどい)

新築時に定期的な修繕計画を立てていない

こういうケースでは、新築を計画したときに定期的な修繕計画を立てていないことが多い。

通常は、新築時の建築物の素材などの耐用年数を考慮して、例えば10年後に屋上防水をやり直すとか、15年後に外壁塗装をするとか、毎年1回高圧洗浄で排水の洗浄をするとかの計画をする。

オーナーさんに聞くと、管理会社から全くそんな話は無かったそうです。なので修繕費の積み立てもしていない。どれだけの費用がどのタイミングで必要かもわからない。そんなズサンな新築計画だったということですね。そんな計画に3~5億の借り入れをしたってことです。そして、お金を貸すほうもそんなズサンな計画に3~5億貸したってことです。

そして25年が経過した

そんな状態で25年が経過しました。建物は往時の輝きを失い、目の前には故障個所が山のようにある。そしてオーナーは管理会社を愚痴る。

全ての事に対応すると、とんでもない金額になる。コツコツと改善するしかない。

結局、新築時の物件のポテンシャルは、管理会社に食いつぶされたってことです。管理料という自動的にもらえるお金を貪られ、掃除もほとんどせず、古くなってきたら賃料を下げることでのみ対応する。それってオーナーの資産を食いつぶしているってことです。

計画性と提案、そして時にはオーナーへ苦言を呈するくらいでないと管理会社は務まりません。

賃料をなるべく下げないで維持する。それに対する最善の策をオーナーに提案する。

人のふり見て我がふり直す。当社もこんなことにならないように精一杯頑張ります。

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毎日暑いですね💦

おはようございます!(^^)/

創土(そーと)です🌞🌞

毎日暑いですね、みなさん体調はいかがでしょうか💦💦

室内から出るときムアーとする熱気で、、、気分がわるくなるので水分補給を喉が渇いていなくても水を飲むようにしています😲💦

体調に気を付けて今日も仕事頑張ります!

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