カテゴリー: オッチャンのブログ

不動産高く売りたい！

こんにちは、相変わらず蒸し暑いですね。

さて、そろそろ不動産売却考えてる売主様に知ってるようで知らない業界の仕組みをお話します。

売却となりますと皆様どうされますか？

１、チラシなど多く入れてる業者に依頼

２、知人の紹介

３、ポータルサイト一括査定サイト

４、最寄り駅近くの不動産屋

上記のどれかに当てはまると思いますが共通したことがあります。

殆どの業者が取引事例法を重要視し査定してる点です。（過去のよく似た場所の同じ規模の物件の売却価格を参考）

弊社もほぼ同じ感じですね。そして依頼を受ければ広告活動し成約に向けて動くわけですが、売却出来なければ仲介手数料はもらえません。（もちろんかかった経費も請求できません。）

そこで売却依頼を受ける時、価格の幅を伝えるわけですが

（※売却価格１８８０万円の場合

具体的なトークとして早く売るなら１７８０万円で上限２２８０万円ですねと言う感じ：ま～１８８０万円スタートで１００万円価格交渉入った１７８０万円で資金計画出来る形で考えてください。）

このトークは売却事例で１８８０万円～１７８０万円でしか売れないよと間接的に伝えてますね。そして依頼主はプロが言うんだから間違いないでしょうと依頼することに！

しかしちょっと待ってください！

A、売却依頼期間が３か月刻みであること、

B、買い手が無ければ仲介手数料が発生しない事（もちろんかかった経費は請求できません。）

☆買い手は少しでも安く買いたい事など考えた時に業者は依頼主の貴方より買い手の立場と仲介手数料を貰いたい、経費はなるべくかけたくない（期間が長くなればその分経費がかかる）ことしか頭に有りません。

逆に言えば１８８０万円～１７８０万円で確実に３か月以内（もしかしたら売りに出して１か月以内、又は買い手希望者のストックがあるのかもしれません。）に売却できる価格である可能性が高いですね！

焦らず疑いどっしり構え、ゆっくり売ってくださいと伝えてください。

業界３０年経験のおッちゃんのつぶやきでした。

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不動産売買の気を付けたいこと。

不動産売買の気を付けたいこと。

毎日暑いですね！プールに入りたいです。

先日ある古屋付の土地の売買契約がありました。売主様にとっては想定外のことが多数おきました。大多数の人にとっては、人生の中でそうたくさん機会があるわけではない不動産売買。日ごろから気にしておいたことをお伝えしたいと思います。

隣地に誰が住んでいるのか知ってますか？

土地や戸建を所有されている皆さんは、隣地にどんな方が住んでいらっしゃるのかご存知でしょうか？昔から住んでいらっしゃる方などは知っていると思いますが、人間関係が希薄になっていると言われている現代、知らない方もいらっしゃると思います。

知らなくても日常生活には全く問題はありませんが、土地の売買では隣地の方が、多いに関係することご存知でしょうか？

想定外のこと

先日古屋付の土地を売られたお客様は、小さなころからその土地に住んでおり、ある程度は隣地の方もご存じで、特にトラブルもなく過ごしてたそうです。

今回売却にあたり、確定測量（面積を求めることと同時に敷地の境界を確定させること）を行ったのですが、隣地の方が境界確定の捺印を拒んだり、越境している方が居たりと、いくら顔見知りの方もいらっしゃるとはいえ、非常にデリケートに事を進めざるをえませんでした。

一つ一つ問題を解決していき、無事測量を終え、ご契約に至ったのですが、売主様もまさかこんなに売却に苦労するとは想定されておらず、驚いておりました。

土地の売買には境界明示が必要です

境界の確定を行うには、境界に係る隣地の方の協力が必要になります。遠方にお住いの方などはなかなか難しい部分もありますが、出来れば隣地の方々とお互い何かあった場合は協力しあえるような良好な関係を保つことは、とても大切なことです。

確定測量は売却時に法的に定められているものではありませんが、売却後のトラブルをなくす意味でも、確定測量を行った上で（境界明示を確定）買主様へ売却されることが近年慣習化されつつあります。

また判例でも、特約がない限り、不動産売買契約書に売主による境界明示の義務が記載されてなくても、何かトラブルが起きた際は、売主はその責任を免がれることはできないとされています。

中には『そんなものなくても今までなんにも問題なかったから～』という売主様もいますが、結局トラブルが起きたら自分に返ってくるんですよね。

長い間に隣地の所有者も変わっているかもしれませんし、現状（売却時）においてきちんと境界を明示することで、売主様買主様にとって安心できる不動産取引になるのではないでしょうか？買主様にとってもトラブルの可能性がある土地を購入する気にはなれないと思います。

創土（ソート）では、土地建物の売却の依頼を受ける際は、確定測量の大切さをお伝えし、売主様・買主様が気持ちいい取引をしていただけるよう努めております。

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新築のポテンシャルを食いつぶしていく管理会社「そしてそれに気づかないオーナー」

新築から一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンション（築後25年～３０年）

収益マンションの案内や売却物件資料で一度も外壁塗装などのメンテをしていないマンションを見かけます。

この時点で、僕は「？」クエスチョンマークです。

いってみると、築25年と聞いていたが、「なんじゃこれ」というくらい汚い。共用部の清掃の後が見られない。鉄部も錆だらけ。新築時は立派だったであろう吹き抜けのエントランスも蜘蛛の巣だらけ。植込みの土はやせてしまっており、ごみは散乱している。

オーナーさんに聞くと、新築以来一切のメンテはしていないとのこと。日常清掃も、年に数回共用廊下の溝に水を流すだけだそうだ。（ひどい）

新築時に定期的な修繕計画を立てていない

こういうケースでは、新築を計画したときに定期的な修繕計画を立てていないことが多い。

通常は、新築時の建築物の素材などの耐用年数を考慮して、例えば10年後に屋上防水をやり直すとか、15年後に外壁塗装をするとか、毎年1回高圧洗浄で排水の洗浄をするとかの計画をする。

オーナーさんに聞くと、管理会社から全くそんな話は無かったそうです。なので修繕費の積み立てもしていない。どれだけの費用がどのタイミングで必要かもわからない。そんなズサンな新築計画だったということですね。そんな計画に３～５億の借り入れをしたってことです。そして、お金を貸すほうもそんなズサンな計画に３～５億貸したってことです。

そして25年が経過した

そんな状態で25年が経過しました。建物は往時の輝きを失い、目の前には故障個所が山のようにある。そしてオーナーは管理会社を愚痴る。

全ての事に対応すると、とんでもない金額になる。コツコツと改善するしかない。

結局、新築時の物件のポテンシャルは、管理会社に食いつぶされたってことです。管理料という自動的にもらえるお金を貪られ、掃除もほとんどせず、古くなってきたら賃料を下げることでのみ対応する。それってオーナーの資産を食いつぶしているってことです。

計画性と提案、そして時にはオーナーへ苦言を呈するくらいでないと管理会社は務まりません。

賃料をなるべく下げないで維持する。それに対する最善の策をオーナーに提案する。

人のふり見て我がふり直す。当社もこんなことにならないように精一杯頑張ります。

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毎日暑いですね💦

おはようございます！(^^)/

創土（そーと）です🌞🌞

毎日暑いですね、みなさん体調はいかがでしょうか💦💦

室内から出るときムアーとする熱気で、、、気分がわるくなるので水分補給を喉が渇いていなくても水を飲むようにしています😲💦

体調に気を付けて今日も仕事頑張ります！

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